入居者ニーズの見極め方が、リノベーションのすべて
リフォームやリノベーションは、新しい入居者を確保するための大きな要素です。空室になっている室内の一部をリフォームするものから、共用部や外壁などに至るところまで行う大規模リノベーションまで様々です。築年数が経過した物件においてはこれらの問題は避けて通ることができません。
但し、建物管理会社や仲介会社の言いなりになるのではなく入居者の属性やニーズに応じてどの部分をどれくらい変更して価値を高めるのかを見極める必要があります。例えば、入居者に男性が多いのか？ 女性が多いのか？
学生が多いのか？ 社会人が多いのかなど少し考えただけでも色々な対応策が浮かんできます。 リノベーションはしたものの入居者ニーズとかけ離れていたでは済まされません。
こんなことで困っていませんか？
- 「最近、退去者が目立つようになった…」
- 「時代やニーズに合った間取りや仕様になっていないような気がする…」
- 「設備や建物の修繕費用が増えてきている…」
不動産投資倶楽部からのご提案
入居者が減ってきた際に建物管理会社から一番提案を受ける内容が、建物のリノベーションです。建物管理会社も仲介会社も建物がきれいにそして魅力的な場合は、入居希望者に対して大きくアピールできますのでリフォームやリノベーションを勧めてきます。しかしながら、リフォームやリノベーションに取り組むのは建物管理の見直しやリーシング内容が正しく行われているかどうかを検討した後の事であって、それらの問題を棚上げにしてリノベーションに取り組んでいたのでは、費用対効果が見合わないだけでなく、新しい入居者が満足せずに退去することにつながりかねません。
リフォームやリノベーションは、管理内容を検討した後に取り組むことをお勧めいたします。
ご提案1： 空き住戸の部分リフォーム
大規模リノベーションを検討する前に部屋のワンポイントだけのリフォームを検討してみることをお勧めします。水廻りやクローゼット、リビングの壁紙など１つを良質なデザインや仕様に変更するだけでも入居者の印象は大きく変わるものです。
ご提案2： 空き住戸の間仕切り変更を伴うリフォーム（リノベーション）
最近の住宅では小さな部屋をいくつも設けるより、リビングを中心としたオープンスペースを作ることによって生まれるゆとりあるデザインがトレンドとなっています。間仕切りの変更は多くの費用が掛かりますが、相当期間空室になっているような状態であれば入居者のニーズに合わせて取り組んでみることも必要でしょう。
ご提案3： 外壁、エントランス、廊下などの共用スペースのリノベーション
専有部分以外の共有部分のリノベーションとなるとさらに大きな費用が掛かります。空室率とリノベーション後の収支を確認しながら、どの部分を重点的にバリューアップ実施するのかを複数人で検討すべきと考えます。ご自身お一人や建物管理会社の営業担当者のみで検討してしまうと偏ったプランになってしまう恐れもありますので、注意が必要です。
入居者に質問やアンケートを実施すると予想もしなかったところに不便や不満を感じていたことに気付くことも多いため、できればプランニングする前に入居者ヒアリングを実施することをお勧めします。
